Câteva sute de brașoveni au răspuns invitației primarului Allen Coliban de a fi parte în procesul de luare a deciziilor de reglementare a modului în care se va putea construi pe dealurile Brașovului. Întâlnirea dintre specialiștii în urbanism și în drept cu participanții a avut drept scop clarificarea legalității și oportunității proiectului de hotărâre pentru aprobarea Reglementărilor juridice și tehnice care vizează întocmirea documentațiilor de urbanism pentru construirea pe terenuri în pantă.
,,În 2018, am avut o dezbatere consistentă legată de ce ar trebui să facem cu dealurile Brașovului. În acești 5 ani, nu s-a modificat nimic major din punctul de vedere al reglementărilor. Avem PUZ-uri aflate în vigoare, PUZ-uri pe care anumiți dezvoltatori le folosesc în sensul dezvoltării unor construcții masive, construcții care, privite dinspre oraș, arată a blocuri de 9 etaje, iar ele, prin autorizare, au voie să aibă două, trei, patru etaje maxim, patru niveluri. Ce facem acum? Clarificăm ce înseamnă aceste niveluri, cum se calculează ele și care sunt limitele în care putem construi în pantă, pe dealurile din jurul Brașovului. Este un subiect foarte important pentru brașoveni, fie că vorbim despre Răcădău, fie că vorbim despre Șchei, fie că vorbim despre Centrul Vechi, despre zona veche a orașului. Toate aceste zone au dealuri, și dealuri care sunt foarte interesante pentru dezvoltatori. Ce e important de spus? Acest regulament intră în atribuțiile Consiliului Local pentru a fi aprobat. Este atributul Consiliului Local să stabilească reglementări și normative de urbanism. Este o oportunitate foarte clar fundamentată și justificată. Așteptările mele sunt să avem un vot pozitiv în 31 ianuarie, pentru că în dezbaterile anterioare au fost câteva îngrijorări exprimate, care din punctul meu de vedere nu au acoperire nici în zona de oportunitate, dar nici în zona legislativă, în zona argumentelor juridice. Prin urmare, sper să convingem consilierii locali în primul rând de oportunitatea acestui regulament, pentru că despre asta va fi votul pe 31 ianuarie: despre oportunitatea adoptării unui regulament privind construcțiile în pantă în Brașov”, a declarat primarul Allen Coliban.
Printre experții invitați să își expună punctul de vedere cu privire la oportunitatea și legalitatea acestui demers de clarificare a modului în care se va putea construi pe dealurile Brașovului au fost Ștefan Bâlici președintele Ordinului Arhitecților din România, Claudiu Salanța, arhitect șef al județului Cluj și Gabriel Almășan, arhitect șef al municipiului Timișoara. Online au avut intervenții și Irina Criveanu, urbanist coordonator PUG Brașov, Bogdan Suditu, președintele CTATU (Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și de Urbanism), Centrul de Dezvoltare Urbană București, avocații Cristina Olariu și Silviu Munteanu de la Asociația Română de Drept în Construcții. Dezbaterea a fost moderată de Răzvan Dracea, președintele OAR Brașov.
Concluzia experților a fost că un astfel de document este și oportun, și legal. Totodată, cei interesați trebuie să înțeleagă că acest act normativ își va produce efectele pentru viitoarele documente de urbanism, astfel că nu se încalcă nici un principiu legal.
,,Este vorba de un document flexibil, un document foarte util, care permite precizări, permite aplicări clare ale reglementărilor în momentul în care se elaborează alte documentații. În acest fel, nu va mai exista nicio umbră de teamă legată de faptul că cineva va vota ceva ce nu are bază legală, deși s-a spus și aici că este foarte bine fundamentat și că este asigurată și baza legală pentru acest document. Vor urma și alți pași, PUG-ul este în elaborare. Dar, deocamdată, acesta este un pas posibil, necesar și foarte util. Nu văd niciun motiv pentru care să nu fie aprobat, mai ales dacă i se aduce și o astfel de clarificare. Această dezbatere este o dovadă în plus că urbanismul trebuie făcut în interes public, și sper că așa se va întâmpla de aici înainte în Brașov”, a precizat Ștefan Bâlici, președintele OAR România.
Cei mai mulți dintre cei prezenți au susținut demersul executivului municipalității de a clarifica modul în care se vor realiza construcțiile în pantă, de la procentul de zonă verde, la definirea construcțiilor mici colective sau modul în care se vor număra nivelurile acestui gen de construcții. În ceea ce privește criticile aduse proiectului de act normativ, ele s-au rezumat la a pune sub semnul întrebării necesitatea adoptării unei astfel de hotărâri.
,,Este modul în care se împachetează de fapt o intenție foarte bună. S-a discutat foarte mult despre felul în care se promovează acest proiect și nu despre conținutul lui. Nu am auzit, de exemplu, niciun dezvoltator care să explice în ce fel contravine acest regulament propriului său proiect. Modul în care se poate promova o astfel de viziune, care până la urmă este atributul Consiliului Local, care vă reprezintă – să își asume o viziune publică asupra propriei dezvoltări – poate fi sub forma unei strategii de dezvoltare durabilă a unei zone dintr-un oraș, care reprezintă o identitate majoră a orașului. Obiectul discuției și intenția cu care s-a pornit nu ar trebui uitate, și anume că un aparat de specialitate, care putem spune că este extrem de redus, a produs o viziune pe care dumneavoastră fie că o adoptați, fie că nu, dar până la urmă reprezintă un efort extraordinar și lăudabil. Iar discuțiile despre cum ar trebui ea împachetată deja vin în planul al doilea. Până la urmă, este vorba despre cum vreți să arate o anumită zonă și peste douăzeci de ani”, a explicat Gabriel Almășan, arhitectul șef al municipiului Timișoara.
Reamintim că proiectul de hotărâre a fost propus în două ședințe de Consiliu Local, dar nu a fost aprobat, deoarece majoritatea consilierilor s-au abținut de la vot, astfel că documentul nu a întrunit numărul necesar de voturi.
Documentul urmărește, în primul rând, accentuarea importanței etapei de analiză premergătoare demarării proiectelor de construire, necesară pentru evaluarea cât mai obiectivă a intervențiilor viitoare și a gradului de integrare în specificul local. Sunt precizate clar criterii de analiză și evaluare pentru viitoarele investiții din „zonele sensibile”, dar și o metodologie de analiză.
,,Terenul este o resursă finită, și felul în care se epuizează această resursă, mai ales în zonele sensibile, poate să facă ca anumite demersuri să fie iremediabile, să nu poată fi întoarse și să trebuiască să trăim cu ele, noi și generațiile care vin după noi. Nu ne dorim ca atunci când ne vom uita la dealurile Brașovului să ne uităm de fapt la o mare de betoane. E extrem de important ca atunci când iei decizii să ai alături specialiștii, care să-și spună punctul de vedere, cetățenii, care-ți spun de la firul ierbii care sunt problemele – pentru că atunci când iei deciziile viitoare să-ți amintești de tot ceea ce ți-au spus ei – și chiar și șmecherii, pentru că și ei sunt parte din ecosistem, din realitatea noastră. Și cu toate astea, să iei decizii cu curaj, pentru că este un demers de curaj din partea administrației locale să legiferezi, să deliberezi așa cum ai promis s-o faci. Calitatea vieții oamenilor este direct influențată de deciziile pe care le luăm”, a susținut viceprimarul Flavia Boghiu, în cadrul întâlnirii, acest demers.
Care sunt principalele prevederi și efecte ale noului act normativ?
La toate solicitările de certificat de urbanism pentru terenurile din această categorie se vor include, obligatoriu, și următoarele studii: studiul privind raportarea la factorii de risc natural; studiul privind organizarea circulației și impactul traficului asupra zonei studiate; studiul privind soluțiile de echipare edilitară și racord la rețelele edilitare centralizate ale localității (după caz); studiul de însorire; studiul privind configurația terenului, granulația țesutului urban și conformarea clădirilor; studiul privind impactul vizual al propunerilor urbanistice. În acest fel, înainte de a emite un document de urbanism, municipalitatea va avea o imagine completă a impactului construcțiilor asupra orașului și comunității.
În plus, proiectul de regulament introduce o serie de indicatori de control, cum ar fi: limitarea unei ponderi maxime a terenului afectat de construcții și amenajări și a unei ponderi minime de teren păstrat în stare naturală; regula de calcul a înălțimii maxime a unei construcții; numărul de niveluri supraterane; reguli privind distanța între clădiri/ corpuri supraterane; gabaritul și conformarea volumetrică; spațiile plantate și împrejmuirile.
Conform propunerii de regulament, minim 25% din suprafața de teren va rămâne în stare naturală, fără a fi afectată de construcții (clădiri, construcții supraterane și subterane), căi de comunicație/alei interioare, împrejmuiri și amenajări (terasări, taluzări, terasamente aferente infrastructurii rutiere).
De asemenea, ponderea suprafeței de spații verzi va fi de minimum 50%. În calculul acestei ponderi se consideră cumulativ următoarele: ponderea suprafeței de teren păstrate în stare naturală, minimum 25%, și ponderea spațiilor verzi amenajate (taluzări/ terasări amenajate ca suprafețe verzi), care va fi și ea de minimum 25% din suprafața parcelei.
Și în ce privește înălțimea clădirilor, documentul clarifică modul de calcul al nivelurilor, astfel încât să nu mai existe situații în care dintr-o latură numărul de niveluri este de P+2, iar din partea opusă să fie P+5, diferența fiind până acum încadrată ca „nivel subteran“. Conform noului regulament, se consideră nivel suprateran orice nivel care are cel puțin o fațadă vizibilă pe cel puțin jumătate din suprafața acesteia. În același timp, se interzice reducerea vizibilității fațadei unui nivel prin amenajări ulterioare care nu urmăresc configurația terenului natural, cu scopul încadrării acestuia ca nivel subteran.
O altă prevedere importantă este cea care vizează locuințele colective. Pentru a se evita situațiile în care pe aceste terenuri se construiesc ansambluri de blocuri cu multe niveluri, numărul maxim de apartamente dintr-o clădire este limitat la maxim șase.
